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暴富梦碎!世间再无拆二代

2019-11-08 08:15:31 | 查看: 1238|

作者:楼层

出发地:功夫金融(身份证:功夫)

拆迁——通常是普通人快速获得大量财富并实现阶级飞跃的最简单方式。

在过去的几年里,随着城市化进程的需要,无论是城市规划建设、棚户区还是企业用地需求,无数的村镇都经历了一波拆迁浪潮。

在这股拆迁浪潮中,关于第二代拆迁的新闻一个接一个地涌现出来,看着其他人一夜暴富。许多人也梦想摧毁第一代和第二代。

然而,我不得不说,大多数人的拆除梦想可能在未来几年被搁置。

01

拆迁作为一个特殊时代的特殊产物,为中国的城市化进程做出了不可磨灭的贡献。

然而,居民得到了大量的拆迁资金,这可以追溯到我国的征地政策。在过去的几年里,政府和开发商都为征地和宅基地征收支付了越来越慷慨的补偿。

你知道,不是所有的国家都能从拆迁中获得丰厚的补偿。以泰国为例,在过去两年里,泰国的海外房地产销售一直在蓬勃发展。尽管泰国声称拥有永久财产权,但并不安全。

例如,在泰国,当公共设施需要建设时,政府可以采取“报应和收回”的方式将土地收回到普通人手中,补偿甚至不如房屋本身的价值高。

相比之下,我国政府相对愿意花钱,这也可以从拆迁和财富的同义词中看出。

也正因为如此,多年来公众对拆迁的态度已经转变了180度:在早期,关于拆迁的民间新闻大多是诚实的居民和邪恶势力的强制拆迁队之间的游戏,但现在,他们的拆迁就像是一个好消息。

即使在许多地方,村民也会拉横幅,要求拆除。这听起来不可思议吗,但深圳的村庄已经这样做了。

对于城市中的这些村庄来说,“拆迁”是一个已经谈论了很多年的问题。村子里的男人、女人和孩子可以说渴望拆迁。议案搁置后,村民只能主动申请拆迁。

02

那么,为何今天不能进行拆卸呢?

众所周知,在过去20年左右的时间里,为了满足对发展资金的需求,该国几乎所有地方政府都全力以赴地销售土地来创收。

他们如此积极的原因之一是出售土地所得的土地出让金几乎全部保留在地方政府,而不是交给中央政府。土地出售丰富了地方政府,而地方政府又用土地出售的钱来改善基础设施。这种看似良好的互动也引起了很多争议。

这包括备受批评的土地融资。即使在2018年加大监管力度时,财政部的统计数据仍显示,上半年全国土地销售收入为2694.1亿元,同比增长43%。

随着土地销售收入的飙升,让我们看看去年各省土地租赁费与公共预算的比例:

从上图中我们可以很容易地发现,除了东南沿海几个造血能力较强的省份外,其他省份的财政赤字比例并不低。

然而,这些钱并不是来自大风,而且总会有一个明确的地方来。

以前,拆迁资金的最大来源--每年数千亿棚户区--主要来自中央政府的大力支持。但是,去年棚户区改造审批权限从总行收回,货币化安置转为实物安置后,资金来源被减半。

问,没钱,拿什么拆迁?

但是没有拆迁,老百姓的生活水平就不会被提到。我该怎么办?

就中国人民的生活水平而言,目前有两个主要问题:

一是全国城镇“老破小”社区居民人数达到近1亿,建筑面积达到40亿平方米。

第二,中国住房空置率持续上升。据相关数据显示,空置率已经达到21%以上,而大量“老、小”城市聚集的三线及以下城市商品房空置率和存量较高。

过去,大规模的拆迁和建设不仅加大了地方财政的压力,也加剧了日益严重的空置率问题。

因此,今年6月,中央政府推出了另一个“大计划”——旧的改革。目前,许多地方已经开始实施。我周围的一些旧住宅区已经开始做路面改造和绿化工作。

在我看来,在接下来的几年里,当旧的改革一个接一个地深化的时候,全国大面积的拆迁预计会停止很长一段时间。

03

有些人可能会说政府不愿意拆除它。不是还有开发商吗?它怎么能不被移除呢?

事实上,房地产公司多年来已经赚了很多钱,并且愿意在房地产上花很多钱。

然而,随着住宅企业的大规模发展,对征地成本的控制越来越严格。经过几轮“实战”后,他们都有一种共同的感觉,那就是拆迁确实很昂贵。

这也是为什么许多大型住宅企业,如华夏和碧桂园,喜欢在郊区征地的原因。虽然在偏远的郊区没有成套的地块,但它们比人口稀少的地区要好(拆迁成本小),而且土地便宜。

在过去几年里,开发商一再试图用较低的成本获得土地,然后用资金进行营销以提高社区的影响力。

在“骚”的浪潮下,由于“新城”、“特色镇”等概念的不同,许多建在郊区的大型市场不会比城市便宜很多,利润是可以想象的。

此外,显而易见的是,在过去两年中,许多大型开发商采取的姿态是希望他们不能在刮掉3号线或4号线的脂肪后立即撤离。他们怎么能在征地拆迁上投资太多?

即使一些房地产企业想储存粮食,一般环境也不允许。今年下半年,银行、金融机构和信托公司将不会为房地产企业提供宽松的融资条件,大型房地产企业的融资成本将会暂时上升。

很难筹集资金,销售回报也不乐观。中华人民共和国成立十周年已经过去了将近两周。这两周,重点城市的销售业绩依然平平,商品房周转率一直处于低位。自然,住房企业没有发展的动力。

融资成本增加,销售放缓。当大多数开发商无法获得丰厚利润时,他们肯定会把拆迁的成本和精力放在一边。

04

因此,你会看到我们面前的拆迁情况是没有财政支持,也没有房屋企业收费。换句话说,中国最富有的两个“土豪”不愿意花钱拆迁。

“当我还是个孩子的时候,我听说我们家的房子要被拆除。现在我的孩子在读小学,拆迁情况仍然未知。”上海、北京、深圳...一线城市核心城区的许多居民开始担忧。他们没有等着“拆除”这个词被写在他们的墙上,但是到目前为止他们还没有做到。

即使是土地资源极其稀缺的第一条线也无法拆除,更不用说第二、第三和第四条线了,那里的棚户区已经停止,土地供应过度。

由此不难得出结论:随着当今中国城市化的快速发展,作为一种过渡现象的大规模拆迁可能正在成为一个历史名词,“第二代拆迁”可谓少之又少。

作者:楼层

资料来源:功夫金融(身份证:功夫)

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